부동산 면허 시험 감가 상각을 추정하는 방법 - 부동산 면허 시험

부동산 면허 시험은 감가 상각을 추측하는 질문을합니다. 감가 상각 은 마모, 찢어짐, 나이 및 빈약 한 위치와 같은 다양한 요소로 인해 모든 구조물에 대한 가치 손실입니다.

누적 감가 상각 이란 모든 원인에서 건물 감가 상각을 의미합니다. 또한 발생한 감가 상각은 회계사가 세무 목적으로 건물이나 장비를 감가 상각 할 때 감가 상각과 같은 종류의 감가 상각이 아니라는 점에 유의해야합니다.

면허 시험은 일반적으로 감가 상각과 관련하여 두 가지 유형의 질문을합니다. 특정 유형의 감가 상각의 정의를 묻는 질문과 감가 상각 항목을 제공하고 감가 상각 유형을 묻는 질문 를 나타냅니다. 때로는 정액법으로 알려진 매우 간단한 기법을 사용하여 감가 상각을 계산하도록하는 질문을받을 수 있습니다.

물리적 악화

는 건물의 노후화에 따른 정상적인 마모로 건물의 원래 품질과 건물의 수준에 따라 다릅니다. 지속적인 유지 보수. 치료 가능 및 치료 불가능한 두 가지 악화 유형은 실제적인 신체적 교정 가능성보다 경제학과 더 관련이 있습니다:

경화 열화:

• 경제적으로 수리 할 수있는 열화 형태를 나타냅니다. 즉, 가치 상승은 수리 비용을 초과합니다. 그림은 일반적으로 비용보다 가치를 더하는 좋은 예입니다. 치유 불가능한 악화:

• 아이템을 수리하는 비용이 구조에 추가되는 값을 초과하면, 아이템을 고칠 수 있다고해도 그 아이템은 치료가 불가능한 것으로 간주됩니다. 일반적으로 이런 형태의 악화는 건물의 구조와 관련된 물리적 인 항목입니다. 중요한 기초 수리는 아마도 불치병으로 분류 될 것입니다. 기능적 노후화

오래된 구조의 구식 설계 또는 새로운 구조의 허용되지 않는 설계는 일반적으로

기능적 노후화 라고 알려진 감가 상각 유형을 가리 킵니다.. 또한 경제적 타당성과 관련하여 치료 가능하고 치료가 불가능한 범주로 구분됩니다. 네 개의 침실이 있지만 주방에서 떨어져있는 한 개의 욕실이있는 오래된 집은 기능적인 노후화로 고통받습니다. 이 예는 완전히 새로운 욕실을 구성하는 비용이 아마도 그것이 생성 할 수있는 집의 가치 증가를 초과하기 때문에 손 상할 수 있음을 보여줍니다.

대부분의 사람들은 최소 3 개의 침실을 원합니다. 홈 오피스 공간에 옷장을 추가하고 그것을 침실로 변환하는 것은 비교적 쉽습니다. 따라서 집안의 가치는 옷장을 짓기 위해 소비 한 금액보다 더 많이 늘어납니다.

외부 노후화

외부 노후화는 토지 자체 외부 요인에 의한 감가 상각의 한 형태입니다. 토지를 옮길 수 없기 때문에 항상 치료가 불가능합니다. 감가 상각의 이러한 형태는 경제적 인 또는 물리적 인, 일반적으로 위치 기능이라고 불리는 것에 의해 야기 될 수 있습니다. 단독 주택에 인접한 주유소는 외부 퇴화의 원천입니다. 비정상적으로 나쁜 시장 여건은 외부 노후화로 간주 될 수도 있습니다.

감가 상각을 계산하는 정액법

감가 상각을 계산하는 정액법은 비용 접근법에 대해 질문 할 수있는 몇 가지 질문 중 하나입니다.

감가 상각을 추정하는

정액법

은 해마다 같은 비율로 구조가 악화된다고 가정한다. 이 방법은 또한 경제적 노화 수명 방법 이라고도 불리며, 건물의 총 경제적 수명과 유효 연령을 추정합니다. 이 수치는 감정 평가사가 정액법을 사용할 때 다소 주관적인 추정치입니다. 시험 목적을 위해 정의와 계산 방법을 기억하십시오. 건물의 경제적 삶

은 토지 가치에 기여한 연도 수를 반영합니다. 유효 연령 은 마모, 눈물, 유지 관리 및 업그레이드를 고려할 때 건축물이 얼마나 오래되었는지 추정합니다. 계산은 경제 생활 동안 건물이 동일한 비율로 악화된다고 가정합니다. 따라서 건물의 경제적 수명을 50 년으로 추정하면 1 년 동안 총 가치의 2 %가 저하됩니다. 사실상 총 경제적 수명의 2 %를 소비합니다. 1/50의 비율도 2 퍼센트입니다. 따라서 건물은 물리적 인 악화로 인해 연간 2 %의 가격으로 하락합니다. 당신이 다른 총 경제적 인 삶, 예를 들어 40 년이라는 질문을 던진 경우를 대비하여 계산은 1/40이 될 것입니다. 1을 40으로 나누면 2.5 퍼센트가됩니다. 총 경제적 생활이 무엇이든, 총 경제적 수명으로 1을 나눈다면 연간 비율을 얻게됩니다.

다음 단계는 유효 연령이 오는 곳입니다. 건물의 유효 연령이 10 년이라고 가정 해보십시오. 건물의 경제적 수명이 50 년이고 이전 계산에서 연간 2 %의 감가 상각을받는 경우 전체 감가 상각을 얻으려는 감가 상각률의 유효 연령을 유효 연령에 곱하면됩니다.

예:

10 년 유효 기간 x 연간 감가 상각 2 % = 감가 상각 총액 20 %

최종 수식은 감가 상각비의 합계에 복제 또는 대체 비용을 곱한 것입니다.예제를 계속하려면 재생산 비용이 $ 100, 000이라고 가정하십시오. 공식은 다음과 같습니다:

$ 100, 000 재생산 비용 x 20 % ($ 20) = $ 20,000 감가 상각비

$ 100,000 재생산 비용 - $ 20, 000 감가 상각 = $ 80, 000 감가 상각 된 비용

테스트의 경우, 적절한 데이터가 주어지면 모든 계산을 수행 할 수 있어야합니다.