부동산 면허 시험의 소득 자본화 접근법으로 가치를 추정하는 방법

소득에 따라 부동산을 평가하기위한 부동산 면허 시험에서 다루는 방법을 소득 자본화 접근법. 이 방법은 부동산의 소득을 가치의 추정치로 변환합니다. 감정인은 일반적으로 쇼핑 센터, 사무실 건물 및 대형 아파트 건물과 같은 상업용 건물에이 방법을 사용합니다.

일반적으로 IRV라고하는이 접근법의 기본 공식은 다음과 같습니다.

순 운영 수입 (I) ÷ 자본화 비율 (R) = 가치 (V)

이 공식을 세 단계로 나눌 수 있습니다:

순 영업 수익 추정.
자본화 비율 결정.
IRV 수식을 적용하여 가치 추정치를 산출합니다.

순 운영 수입을 추정하는 방법

감정인은 대상 건물 및 해당 지역의 비슷한 건물에 대한 순 영업 수익을 추정하기위한 소득 및 지출 명세서에 액세스 할 수 있어야합니다. 그 정보를 손에 가지고 있으면 감정인은 건물의 수입과 경비를 정확하게 추정 할 수 있습니다. 소득 자본화 방법의 모든 수입과 지출은 항상 연간 수치라는 것을 기억하십시오.

순 운영 수입 (NOI)을 추정하는 실제 프로세스를 네 단계로 나눌 수 있습니다.

잠재 총소득을 추정합니다.

잠재 총소득 은 100 % 점유, 임대료 또는 임차료 임대 또는 두 가지를 혼합하여 건물을 임대 할 때 발생하는 소득입니다. 시장 임대료 는 시장에서 그러한 종류의 공간에 대해 일반적으로 청구되는 임대료입니다.

임대료는 예정 또는 계약 임대료라고도합니다. 잠재적 총 수입에는 아파트의 세탁기 또는 별도로 임대 된 주차 공간과 같은 모든 출처에서 수입을 추가하는 것이 포함됩니다.
잠재적 인 총소득에서 공석 및 징수 손실 수치를 뺍니다.

이 수치는 일반적으로 백분율로 표시되며, 해당 지역의 이러한 종류의 건물에 대한 시장의 감정인 추정치이며 임차료 미납 및 정기 결근로 인한 정상적인 소득 손실을 반영합니다. 유효 총소득에 도달하기 위해이 시점에서 건물 옥상에있는 안테나 대여로 인한 추가 수입이 추가됩니다.
모든 건물 비용을 추정하고 유효 총소득에서 뺍니다.

건물 비용은 고정, 가변 (때로는 운영이라고 함) 및 준비금의 세 가지 범주로 나뉩니다. 고정 비용 은 재산세 및 보험과 같이 건물 점유와 함께 변경되지 않는 비용입니다. 변동비 는 기타 모든 비용이며, 일부는 건물 점유에 따라 다를 수 있습니다. 이 비용에는 눈 제거, 유틸리티, 관리 비용 등이 포함됩니다.

보전 지역, 대체로 보전 지역이라고하는 매장량은 주기적으로 교체해야하는 품목에 대해 집주인이 별도로 부담해야하는 기금입니다. 예비 품목의 예로는 조리 용 스토브가 있습니다. 경비에는 모기지 지불이나 빌딩 감가 상각비가 포함되지 않습니다. 유효 총소득에서 추정 비용을 뺀다.
그 결과는 순 영업 수익입니다.

잠재 총소득

$ 50, 000

- 공석 및 징수 손실 ($ 50,000의 10 %)
$ 추가 소득 $ 3,000	유효 총소득
$ 48,000	비용
고정	$ 10,000
변수 > $ 23, 000
예비 999 $ 5, 000	- 총 경비
- $ 38,000	순 운영 수입
$ 10,000	자본화 율
A < capitalization rate	는 수익률과 유사합니다. 즉, 투자자가 건물 밖으로 나가기를 희망하는 비율입니다. 감정 평가사가 대문자 사용 비율을 계산하는 방법에는 여러 가지가 있습니다. 대 부분은 알고 있어야하는 것 이상입니다. 당신이 필요로하는 것은 비슷한 판매가 있습니다 - 건물은 최근에 판매 된 평가 대상 자산과 유사합니다.
사용하는 공식은	순 운영 수입 (I) ÷ 판매 가격 (V) = 자본화 율 (R)

이 공식은 귀하가 사용하는 각 비교 대상의 순 영업 수익 및 판매 가격을 사용하여 적용됩니다. 다시 분석. 이 수식에서 가치를 발견하기위한 IRV 수식의 역전을 주목하십시오.

예를 들면 다음과 같습니다. 빌딩이 200,000 달러에 판매됩니다. 순 운영 수입은 20,000 달러입니다. 수식을 적용하면 $ 20, 000을 $ 200, 000으로 나눕니다. $ 20, 000 ÷ $ 200, 000 = 0.10 또는 10 %. 자본화 비율은 백분율로 표시됩니다. 더 작은 숫자를 항상 더 큰 숫자로 나눠서 결과가 잘못 표시 될 수 있지만, 백분율을 얻으려고한다는 것을 기억하십시오. 따라서 답은 항상 1보다 작습니다.

IRV 수식을 적용한 후 얻는 다양한 자본화 비율을 검토 한 후 평가중인 건물에 가장 적합한 것으로 생각되는 것을 선택하고 마지막 단계에 적용합니다.

예상 값에 수식 적용

이제 기본 소득 자본 계산식으로 돌아갑니다. 위의 예에서 나온 숫자를 사용하여 값을 계산할 수 있습니다.

순 운영 수입 (I) ÷ 자본화 비율 (R) = 예상 값 (V)

$ 10,000 ÷ 0. 10 = $ 100, 000

대상 자산의 순 영업 수익을 선택한 자본화 비율로 나누면 건물 가치로 $ 100,000의 예상치에 도달하게됩니다.

소득 계산 방법

수시로 작성자가 묻기를 원하는 수식의 다른 부분을 찾을 수도 있습니다: 순 영업 수익 계산.

300,000 달러에 판매하는 상업용 건물이 있고 수익률 또는 자본화 비율이 8 %라고 가정합니다. 이 정보를 통해 순 운영 수입 (NOI)이 무엇인지 알 수 있습니다. 이 경우 건물 판매 가격 또는 가치에 자본화 비율 또는 수익률을 곱합니다. (V) x 자본화 율 (R) = 순 영업 수익 (I)

$ 300, 000 x0.8 = $ 24, 000