부동산 면허 시험의 비교 판매 분석을 통해 가치를 찾는 방법

부동산 감정 평가 시험에 나오는 부동산 가치를 평가하기 위해 감정사가 사용하는 주요 접근법은 다른 유사한 부동산 comparables . 이 접근 방식에는 몇 가지 이름이 있으며 가장 일반적인 방법은 판매 비교 방법입니다. 어떤 사람들은 시장 분석 접근법 또는 시장 비교 접근법으로 언급 할 수 있습니다.

감정 평가사는 단독 주택 및 2 대 4 단위 거주 용 부동산을 평가할 때이 접근법을 가장 자주 사용합니다. 이 접근 방식의 약점은 시장이 느리고 비교 가능한 매출을 찾기가 어려울 때입니다.

기본 사항

판매 비교 접근법의 아이디어는 부동산의 이전 판매액을 감정 대상 부동산과 비교하여 부동산 가치의 추정치에 도달하는 것입니다.

comparables

또는 comps라고합니다. 각 주택은 250,000 달러에 팔렸습니다. Joan은 최근 세 가정이 비슷한 가격으로 판매되었다는 사실을 토대로 감추고있는 주택의 가치는 250,000 달러라고 추정합니다. 그리고 그것은 가장 단순한 판매 비교 방법입니다.

판매 가격 조정

감정 평가사가 판매 비교 접근법을 적용 할 때 가장 자주해야하는 상황은 대상 부동산과 동일하지 않은 비교 대상입니다. 감정사는 특성 차이를 보완하기 위해 조정 과정을 거칩니다.

간단한 예가 있습니다. 본 숙박 시설은 3 베드룸, 2 베드룸 홈입니다. 감정가 조안은 현재이 집의 가치를 알지 못합니다. 두 달 전에 275,000 달러에 팔린 매우 유사한 주택. Comparable A

,

라고 불리는 비교 주택은 4 개의 침실이있는 것을 제외하고는 모든면에서 대상 부동산과 동일합니다.

비교 대상 A는 대상 속성 보다 우수합니다. Joan의 연구에 따르면 네 번째 침실의 가치는 $ 25,000입니다. 즉, Comparable A의 구매자가 침실 3 개짜리 주택보다 그 주택에 대해 25,000 달러를 더 지불했음을 의미합니다.

조안 (Joan)은 감정 보고서를 준비 할 때 Comparable A의 $ 275, 000 판매 가격에서 $ 25,000 침실 값을 빼는 과정을 밟습니다. $ 250,000의 결과 가격은 조정 판매 가격입니다. $ 275,000 (비교 A의 판매 가격) - $ 25, 000 (네 번째 침실의 값) = $ 250, 000 (조정 판매 가격)

대체 원칙에 따라 비교 A의 조정 판매 가격 또는 $ 250, 000은 3 베드룸 주택의 예상 가격입니다. 연령 조정

시장은 지불 할 것을 결정할 때 구조의 시대를 고려합니다.

작은 뇌 맛보기가 있습니다: 대상 재산은 5 세이며, 비교 대상은 15 세이며 $ 190,000에 판매되었습니다. 그렇지 않으면 집이 비슷합니다. 10 년간의 연령 차이는 5,000 달러입니다. 비교 가격의 5 천 달러를 더하거나 뺍니까?

맞습니다. 15 세의 주택이 5 년짜리 주택보다 열악한 것으로 간주되기 때문에 5,000 달러를 추가해야합니다.

시간 조정

"이전"판매의 비교는 부동산 가치가 시간이 지남에 따라 변하기 쉽기 때문에 다소 어려움을 초래할 수 있습니다. 최근의 역사가 보여 주듯이 부동산 가치는 오르 내릴 수 있습니다.

Joan은 다시 한 번 집을 평가하고 있습니다. 그녀는 주제 자산과 거의 모든면에서 동일한 주택을 찾습니다. 비교 집은 5 개월 전에 200,000 달러에 팔렸습니다. 그녀의 연구에 따르면 부동산 시장은이 지역에서 매우 강세를 보였으며 부동산 가치는 지난 5 개월 동안 월 약 1 % 상승했습니다.

재산 가치의 상승을 제대로 설명하기 위해 Joan은 "5 개월 전에 판매하는 대신 오늘 팔았다면 비교 대상은 무엇을 위해 팔렸 을까요? "5 % 더 팔릴 것입니다. 조정 계산은 매월 999 달러로 1 % x 5 개월 = 5 %

200,000 달러 (비교 대상 판매 가격) x 5 % (5 개월 동안의 가치 인상) = 10,000 달러 (시간 조정 값)

$ 또는 $ 210,000의 조정 된 판매 가격은 해당 부동산의 표시된 가격입니다.

$ 200, 000 + $ 10, 000 = $ 210,000

같은 방식으로 시간이 지남에 따라 속성 값의 추세를 계산합니다. 시간 속성의 값만이 해당 속성의 판매 가격에서 차감되어 대상 속성의 값을 제공합니다.

조정 값을 계산하는 방법

쌍 판매 분석

은 주택 2 개가 모든 점에서 유사하고 각 집의 판매 가격이 다른 경우 달러 차이 금액 두 개의 주택은 주택 중 하나의 고유 한 특성 또는 특징의 가치가 될 가능성이 큽니다.이 두 집을 보아라. 하우스 A에는 4 개의 침실이 있습니다. $ 400,000에 팔렸습니다. 375,000 달러에 판매 된 B

에는 3 개의 침실이 있습니다. 다른 모든면에서 하우스 B는 하우스 A와 동일합니다. 두 하우스 사이의 유일한 물리적 차이는 네 번째 침실입니다. 이 경우 네 번째 침실은 $ 25,000 가치가 있습니다.